專欄｜東京不動産購買以及港區租房，請諮詢翠玉不動產

新年快樂！2026年也請多多指教。

展望新的一年，不動產市場的環境預期仍將持續變化。然而，在這樣的市場中，真正重要的並非短期價格的上下波動，而是能否正確理解並掌握中長期的市場結構。本篇將就2026年東京不動產市場的走向，提出筆者的簡要觀察與整理。

整體而言，2026年的東京不動產市場，出現大幅下跌的可能性並不高。其背景在於，多項因素同時發揮作用，形成了對價格的支撐結構，包括金融政策、稅制制度、建築成本以及匯率環境等。

首先，日本住宅金融支援機構將「Flat 35」的貸款上限提高至1億2,000萬日圓，使高收入的自住型買方，其可負擔的購屋價格區間明顯擴大。此外，針對40平方公尺以上住宅所適用的住宅貸款減稅制度，也使實際居住需求明確集中於40平方公尺以上的分戶型公寓。這並非單純推升價格，而是建立了一個「價格不易下跌」的市場結構。

另一方面，由於人力成本與建築材料價格持續處於高檔，新建公寓的價格在短期內仍面臨上行壓力。在新屋價格難以下修的情況下，原本計畫購買新屋的實需族群，勢必轉向中古市場，進而使地段良好、管理狀況健全的中古公寓需求進一步集中。

此外，在日圓貶值趨勢尚未明顯扭轉之前，從海外投資者（特別是台灣投資客戶）的角度來看，東京不動產的相對價格吸引力仍將持續存在。尤其是在都心區域及交通便利性高的地段，海外資金將成為價格的重要支撐力量。

需要注意的是，2026年並非「所有地區都會上漲」的市場。距離車站的遠近、室內面積、是否符合新耐震標準，以及大樓管理狀況等條件，將成為決定不動產價值的關鍵因素。能夠滿足這些條件的物件，才會在市場中持續受到選擇與評價。2026年，將是一個明顯走向「選別化」的不動產市場。