專欄｜東京不動産購買以及港區租房，請諮詢翠玉不動產

許多外國投資人或購屋者在考慮購買日本不動產時，常常會問到：「日本的不動產需要繳遺產稅嗎？」答案是：要的.

日本確實存在遺產稅制度，但實際稅負往往比想像中輕，因為日本設有多種扣除與特例，特別是對配偶者與自住房地的保障相當周全。

首先，日本的遺產稅是針對「遺產總額－基礎扣除額」後的金額課稅。基礎扣除的計算公式為「3,000萬日圓＋600萬日圓×法定繼承人數」。例如，若繼承人為配偶者與兩名子女，基礎扣除額就是4,800萬日圓。在此範圍內完全免稅，超過部分則依10%至55%的累進稅率課徵。

其中，配偶者享有極大的優惠：在「配偶者扣除」制度下，1億6,000萬日圓以內，或法定繼承份額以內的金額均可免稅。這代表多數情況下，配偶者繼承的財產幾乎不需要繳稅。相對地，子女並沒有同樣的特例，超過基礎扣除的部分將依照稅率課稅。因此，規劃時必須同時考慮「第一次繼承（夫→妻）」以及「第二次繼承（妻→子女）」的整體負擔。

對於公寓等不動產，計算方式也與市價不同。土地部分以「路線價」為基準，一般僅為市價的約80%；建物部分則採「固定資產稅評價額」，通常只有市價的50%～70%。因此，一間市價1億日圓的公寓，課稅評價可能僅6,000萬左右。若為一棟,一戶建(透天)，還可利用「小規模宅地特例」，最多可減少80%的評價額。至於投資型或出租公寓，因屬「出租房屋附地」，在計算上還會進一步減額，實際課稅金額可能只有市價的一半以下。

綜合來看，日本不動產的遺產稅並非高不可攀，反而因評價方式與特例，稅負常低於預期。不過，制度相當複雜，且不動產繼承時常涉及分割與出售的問題。因此，建議外國投資人與購屋者在購入階段就先諮詢專業人士，並提前規劃，才能在未來相続時更加安心。