專欄｜東京不動産購買以及港區租房，請諮詢翠玉不動產

訪日外國人數量創下歷史新高。然而，以百貨公司為中心的免稅銷售額卻大幅減少，顯示出觀光消費已經不再是過去的「爆買」模式。造成這種現象的原因包括日圓升值，以及旅客消費習慣的轉變。如今，越來越多的遊客將支出從高價奢侈品轉向飲食、娛樂與體驗服務。

這一變化直接影響到不動產市場。過去，百貨與大型商業設施仰賴觀光客需求維持高額租金。但如今，訪日客不一定會在百貨公司消費，導致部分商業設施的營收承壓。以澀谷 PARCO 為例，訪日客銷售額占比超過四成，但同時也有不少百貨陷入低迷。這說明在當今市場，「地段」與「設施特色」的重要性被凸顯出來，差異化愈加明顯。

對於不動產投資者而言，關鍵不在於擔憂這些變化，而是要思考如何順應消費行為的多樣化。例如，餐飲、娛樂、住宿等「體驗型需求」仍然能持續受惠於觀光客。在地方城市與觀光地區，飯店與旅館的需求依然旺盛，作為收益型不動產的價值甚至更高。

此外，訪日客的價值觀正在從「購物」轉向「停留體驗」，這也影響到住宅市場。短期民宿與中長期租賃需求有望持續成長。越來越多外國人選擇在東京居住，不論是租賃住宅還是服務式公寓，皆能形成穩定的租賃需求，對投資人而言是一項利多。

因此，觀光市場的轉變雖然對傳統零售業帶來挑戰，但從不動產的角度來看，卻蘊藏著新的機會。未來更值得關注的，將是能提升「體驗價值」的資產，例如城市型飯店、服務式公寓、結合餐飲與娛樂的複合式設施。

本公司持續關注觀光與不動產市場的互動，並致力於為投資人提供因應趨勢的解決方案。在消費模式從「購物」走向「體驗」的過程中，選擇能夠長期維持資產價值的物件，將會是成功的關鍵。